Expropiación en San Mauro (Pontevedra): Información práctica y clara para los afectados por las futuras expropiaciones
Actualizado: 15 de junio de 2026
La Xunta de Galicia ha aprobado inicialmente el PIA de San Mauro, en Pontevedra, con el fin de promover la construcción de 2.010 viviendas y para lo que necesita expropiar 21 hectáreas de terreno.
El Diario Oficial de Galicia de 27 de marzo de 2026 ha anunciado la aprobación inicial del PIA (Proyecto de Interés Autonómico) y, siguiendo lo ocurrido en otros supuestos semejantes como en Vigo, A Coruña o Santiago, el proyecto se tramita por la vía de urgencia y se han concedido solo 15 días naturales a los afectados para consulta del proyecto y alegaciones al mismo.
En Expropiación Rogada hemos actualizado los datos de esta urbanización para que los afectados tengan a su alcance toda la información clave: qué es el proyecto de interés autonómico de San Mauro, qué zonas serán afectadas, en qué fase está la tramitación, cuáles son los próximos pasos y cómo preparar alegaciones para proteger tus derechos y obtener tu mejor justiprecio.
Expropiación Rogada está formada por un equipo de abogados, técnicos, etc., con más de 20 años de experiencia en el sector de las expropiaciones. Nos avala nuestra experiencia, dedicación y el éxito en diferentes procedimientos, en los que siempre hemos conseguido aumentar el justiprecio que le ofrecía la Administración al propietario.
La información que se contiene a continuación se irá actualizando conforme avance la tramitación del procedimiento.
1.- ¿Cuál es el ámbito de actuación del proyecto de San Mauro?
El ámbito de actuación abarca aproximadamente 21 hectáreas, cuyo eje central es el regato de A Ponte do Couto, afluente del río Gafos.
El ámbito se corresponde con el sector B-5 del PXOU de Pontevedra, sector este-carretera de San Mauro, ampliado con unos terrenos al noroeste del sector.
En concreto, la memoria justificativa del PIA señala lo siguiente:
“El ámbito delimitado afecta a una superficie total de 214.486 m2, de los que 8.354 m2 corresponden al viario existente. Además, se proponen una conexión exterior viaria sobre la Ronda Este con una superficie de 2.152 m2, y otra conexión exterior sobre la PO-542 con una superficie total de 1.849 m2. El ámbito del PIA se delimita gráficamente en los planos de información y en los planos de ordenación.
La delimitación presenta una forma irregular en la que se enclava una parcela edificada destinada principalmente a usos residenciales. Los linderos del ámbito son:
- Norte: Calles de los Sotos, Pintor Laxeiro y Campo Santo, regato del Puente do Couto y propiedades particulares.
- Sur: Carretera autonómica PO-532, calle Pereiras y propiedades particulares.
- Este: calle Pereiras y propiedades particulares.
- Oeste: calle Montes y propiedades particulares.”
2.- ¿Cuál es el principal objetivo de la urbanización de la zona de San Mauro por parte de la Xunta de Galicia?
La construcción de viviendas, mayoritariamente de protección oficial y con un precio final limitado de venta. Están previstas 2.010 viviendas.
3.- ¿A través de qué instrumento urbanístico se está desarrollando la urbanización de la zona de San Mauro?
A través de un Proyecto de Interés Autonómico (PIA).
4.- ¿Quién lo promueve, la Xunta de Galicia o el Ayuntamiento de Pontevedra?
La Xunta de Galicia. El organismo responsable es el Instituto Galego de Vivenda e Solo (IGVS).
5.- ¿Qué es un proyecto de interés autonómico (PIA)?
Es un proyecto urbanístico de intervención DIRECTA en la ordenación del territorio de Galicia que tiene por objeto actuaciones que por su incidencia las hagan portadoras de un interés supramunicipal cualificado.
En este caso, el interés viene determinado según la Xunta de Galicia por la necesidad de promover la construcción de viviendas protegidas.
6.- ¿Dónde se regula el Proyecto de Interés Autonómico (PIA)?
En diferente normativa, como la Ley 1/2021, de 8 de enero, de ordenación del territorio de Galicia o la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia.
Además, la Xunta de Galicia ha impulsado recientes modificaciones legislativas para agilizar la tramitación de estos proyectos, principalmente a través de las Leyes de medidas fiscales y administrativas de 2024 y 2025.
7.- ¿En qué fase procedimental se encuentra el PIA de San Mauro?
Se aprobó inicialmente según se hizo constar en el Diario Oficial de Galicia de 27 de marzo de 2026. Su exposición pública para consulta y alegaciones duró únicamente 15 días naturales.
En la fase previa ambiental se han emitido algunos informes sectoriales al PIA (Instituto de Estudios del Territorio; Dirección Xeral de Patrimonio Cultural; Axencia Galega de Infraestructuras y Ayuntamiento de Pontevedra); si bien antes de la aprobación definitiva del PIA son preceptivos otros informes como por ejemplo el de Augas de Galicia.
El PIA deberá aprobarse a futuro con carácter definitivo y los afectados podrán impugnar el acuerdo de aprobación definitiva, pudiendo asesorarse en Expropiación Rogada.
8.- ¿Dónde puedo consultar el PIA de San Mauro?
En el siguiente enlace: PIA San Mauro.
No obstante, dado el volumen de documentación, ponemos a continuación a su disposición los documentos del proyecto que consideramos más relevantes:
- Memoria justificativa, parte I, Información.
- Memoria justificativa, parte II, Justificación.
- Ficha resumen.
- Relación de parcelas catastrales afectadas.
- Normativa urbanística.
- Estudio económico.
- Memoria de sostenibilidad económica.
- Catálogo:
- Informe ambiental estratégico.
- Documento sobre modificación puntual del PXOU.
- Planos de información y catastrales:
- Plano de ordenación.
9.- ¿Consta en el PIA alguna estimación del coste total de la actuación y del justiprecio e indemnización a los afectados?
A nivel económico el PIA, en resumen, plantea lo siguiente:
Se estima un coste total de la actuación de 36.485.039 €, dividido en tres capítulos:
- Coste de obras de urbanización: 27.372.405 €
- Costes generales de gestión: 2.281.192 €
- Coste de expropiaciones e indemnizaciones: 6.831.442 €
El estudio económico no desglosa qué importe de los 6.831.442 € corresponde a las expropiaciones y cuál a las indemnizaciones. Además, hay que mencionar que esta partida no es vinculante, porque el justiprecio y las indemnizaciones se calculan y fijan en el proyecto de expropiación, no en el PIA.
No obstante, en cuanto a las indemnizaciones, el Estudio Económico señala lo siguiente:
“2.2.3 Valoración de las indemnizaciones
Dentro de los costos de obtención se tendrán en cuenta las indemnizaciones que en su caso procedan por demolición de construcciones o edificaciones y destrucción de plantaciones, obras e instalaciones que exija la ejecución del plan.
En este momento, no es posible, por falta de información, realizar una evaluación de las eventuales indemnizaciones que puedan darse por cese de actividades, traslados, así como por la extinción de servidumbres y derechos de arrendamiento o de superficie que resulten incompatibles con el planeamiento. Tampoco es posible hacer una previsión en cuanto a la valoración de eventuales derechos de realojo.
En el ámbito delimitado del sector se identifican, de acuerdo con la información catastral y el trabajo de campo realizado, un total de 19 parcelas edificadas o sobre las que existe algún tipo de construcción (a las que se le sumaría una más en la zona de la conexión exterior situada al este), en las que se localizan un total de 12 viviendas que en su totalidad deberán ser demolidas por resultar incompatibles con la ejecución del desarrollo urbanístico que se prevé llevar a cabo. En la documentación del PIA se recoge un listado con las parcelas afectadas.
La valoración de las edificaciones y construcciones existentes se realiza conforme a lo dispuesto en el artículo 36.1 del TRLSRU por el método del coste de reposición según su estado y antigüedad –referida al momento actual–, aplicando las reglas y criterios establecidos en el artículo 18 RVLS.
Asimismo, se realiza una estimación global de las indemnizaciones por extinción de otras construcciones e instalaciones existentes en el ámbito del sector. A los efectos de esta estimación se diferencian las parcelas edificadas de las no edificadas por contar las primeras con un mucho mayor grado de construcción vinculada al propio uso de la vivienda (cierres, portales, pavimentaciones, jardinería…).
Por tanto, para las parcelas edificadas se estima una indemnización de 10 € por metro cuadrado de superficie de parcela, y para las no edificadas se baja la estimación a un valor medio de 2 €/m².
En estas cantidades, como ya se indicó, no se tendrían en cuenta las eventuales indemnizaciones que puedan darse por:
-
- Cese o traslado de actividades.
- Extinción de servidumbres y derechos de arrendamiento o de superficie que resulten incompatibles con el planeamiento.
- Costos derivados de eventuales derechos de realojo.”
Y el mismo Estudio Económico, señala lo siguiente en cuanto al coste de adquisición de suelo:
“2.2.4 Coste total de adquisición del suelo
La estimación de los costes de obtención del suelo asciende a la cantidad de 6.831.442 €.
En consecuencia, el coste final unitario, dividido por los 214.485,60 m² del ámbito, resulta de 31,85 €/m².” .
10.- ¿Existe alguna referencia en el PIA a las construcciones del ámbito y a la estructura de la propiedad del suelo?
Se contienen las siguientes referencias en la memoria informativa:
“7.3.3. Construcciones existentes
Las edificaciones y elementos construidos de distinto tipo presentes dentro de la delimitación del PIA, así como aquellas que eventualmente puedan ser necesarias para la ejecución de las conexiones exteriores, según la caracterización del catastro son las que se recogen en el siguiente listado:
Fuera de la delimitación del ámbito del PIA, pero enclavadas dentro del mismo, se encuentran un conjunto de edificaciones destinadas a uso residencial (parcelas catastrales 000600600NG39E, 000600700NG39E y 36900A08800073) que cuentan con una superficie total de 1.592 m².
7.3.4. Estructura de la propiedad del suelo
La estructura de la propiedad en el ámbito del PIA está caracterizada por el contraste existente entre varias grandes parcelas y el acusado fraccionamiento del resto del parcelario de titularidad privada. Así, la mayor parte del ámbito corresponde a pequeños propietarios privados, una parte importante corresponde a 5 empresas (casi 60.000 m2 en 7 parcelas) y el resto (poco más de 2.200 m2) son de propiedad pública (Ayuntamiento de Pontevedra y Xunta de Galicia).
Según el catastro, el total de parcelas afectadas es de 132, de las que 86 tienen una superficie menor de 1.000 m2, 6 tienen una superficie entre los 5.000 m2 y 10.000 m2 y solo una parcela de titularidad particular supera los 10.000 m2.”
Y asimismo figura la siguiente referencia en el Estudio Económico:
“En el ámbito delimitado del sector se identifican, de acuerdo con la información catastral y el trabajo de campo realizado, un total de 19 parcelas edificadas o sobre las que existe algún tipo de construcción (a las que se le sumaría una más en la zona de la conexión exterior situada al este), en las que se localizan un total de 12 viviendas que en su totalidad deberán ser demolidas por resultar incompatibles con la ejecución del desarrollo urbanístico que se prevé llevar a cabo. En la documentación del PIA se recoge un listado con las parcelas afectadas.”.
11.- ¿Se contempla en el PIA algún mecanismo de realojo de las personas que habitan las viviendas del ámbito?
No. Solo se hacen menciones genéricas, como las siguientes:
“Memoria Justificativa, parte II, Justificación:
Régimen de las viviendas:
Como ya se ha indicado en los objetivos del PIA, uno de los principales es el de alcanzar una gran oferta de vivienda protegida, y la distribución de este tipo de vivienda es mayoritaria (más del 80% de la edificabilidad residencial total) en las tipologías de residencial colectivo en todo el sector.
Como se ha indicado en el apartado anterior, la vivienda libre se concentra con un uso minoritario en la zona norte próxima a las calles Pintor Laxeiro y Montes, en bloques abiertos de hasta siete alturas y otro bloque de cinco alturas en la zona sur, más una zona minoritaria de uso residencial unifamiliar en la zona este, que se dedicará principalmente al realojo de los habitantes de las viviendas existentes en el ámbito con tipologías de viviendas unifamiliares que son incompatibles con la ordenación del PIA.”
“Estudio Económico:
2.2.3 Valoración de las indemnizaciones
Hoy por hoy, no es posible, por falta de información, realizar una evaluación de las eventuales indemnizaciones que puedan darse por cese de actividades, traslados, así como por la extinción de servidumbres y derechos de arrendamiento o de superficie que resulten incompatibles con el planeamiento. Tampoco es posible hacer una previsión en cuanto a la valoración de eventuales derechos de realojo.”.
12.- ¿Existe algún derecho legal de realojo y retorno para los afectados por la urbanización del ámbito?
Sí, y está regulado en el artículo 19 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
13.- Tras la aprobación del PIA, ¿Cuáles serán los siguientes trámites administrativos?
Una vez se apruebe definitivamente el PIA de la zona de San Mauro se iniciará la tramitación y aprobación de los siguientes dos proyectos:
- Proyecto de urbanización.
- Proyecto de expropiación.
Además, con la aprobación del PIA quedarán sin efecto las determinaciones y la ficha del PXOM actual, por lo que se realizará una modificación puntual del mismo para adecuarlo al PIA.
14.- ¿La aprobación del PIA determina que el suelo y construcciones del ámbito serán inmediatamente expropiados?
No. El PIA es un instrumento de ordenación. Su aprobación definitiva no conlleva automáticamente ninguna expropiación, pero sí que es cierto que tras su aprobación se iniciarán de inmediato los expediente para la aprobación de los proyectos de urbanización y expropiación forzosa.
15.- ¿El procedimiento de expropiación forzosa será objeto de información pública?
Sí, al igual que el PIA, y por el plazo de UN MES.
La información pública se efectuará mediante la inserción de anuncios en el «Diario Oficial de Galicia» y en un periódico de los de mayor circulación de la provincia de Pontevedra.
Asimismo, las tasaciones se notificarán individualmente a aquellas personas que aparezcan como titulares de bienes o derechos en el expediente, mediante traslado literal de la correspondiente hoja de aprecio y de la propuesta de fijación de los criterios de valoración, para que puedan formular alegaciones en el plazo de un mes, a contar a partir de la fecha de notificación.
Asimismo, desde Expropiación Rogada daremos cuenta en nuestra página web de este trámite de información pública.
16.- ¿En qué forma valora la legislación estatal los terrenos? ¿Y las construcciones?
Según la legislación estatal, el suelo se valora en función de si el proyecto de expropiación lo considera RURAL o URBANIZADO. Las tasaciones difieren notablemente en función de esta calificación.
La valoración de las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones se tasarán en función de diversas circunstancias, como por ejemplo si se realizaron de forma legal y con licencia, su antigüedad, su conservación o su situación.
17.- ¿Se conocen ya los criterios que seguirá la Xunta de Galicia para expropiar los terrenos y las construcciones?
Del contenido del PIA se concluye que en el proyecto de expropiación se defenderá el carácter rural de la mayoría de los terrenos que serán objeto de expropiación.
En este sentido, el Estudio Económico señala:
“2.2. OBTENCIÓN DEL SUELO
El desarrollo del sector incluido en el PIA requerirá, conforme a lo previsto en la Ley 1/2021, de 8 de enero, de ordenación del territorio de Galicia de la expropiación de la totalidad de los terrenos incluidos en su ámbito, excepto los de dominio público, lo que supone la expropiación de un total de 207.504 m² de superficie de suelo de parcelas privadas en el interior del ámbito del PIA a los que habrá que sumarle 1.196 m² correspondientes a la superficie de las parcelas privadas existentes en las conexiones exteriores, resultando un total de 207.504 m² totales. De los anteriores, la mayor parte se encuentra en situación básica de suelo rural (unos 195.354 m²) y tan solo unos 12.150 m2 en situación básica de suelo urbanizado.
El coste de expropiación será determinado con precisión en el correspondiente proyecto de expropiación, habida cuenta del análisis detallado de los bienes y derechos afectados, recogiéndose en la presente memoria una estimación en base a la información disponible en esta fase de tramitación del PIA.
En relación con lo anterior, el costo de expropiación se estima aplicando los criterios de valoración establecidos en el TRLSRU (RDL 7/2015) y en el Reglamento de valoraciones (RD 1492/2011 RVLS).
2.2.1 Valoración del suelo en situación básica de suelo rural
Se valoran dentro de este apartado aquellos suelos de la actuación que se encuentren en esta situación básica, definida en el apartado 21.2 del TRLSRU (RDL 7/2015), es decir la totalidad del suelo clasificado como suelo urbanizable por el PXOU así como las zonas clasificadas como suelo no urbanizable Común.
Teniendo en cuenta la situación básica del suelo afectado los terrenos se tasarán, según dispone el artículo 36 TRLSRU, mediante la capitalización de la renta anual real o potencial de su explotación sin tener en consideración expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no estuvieran aun plenamente realizadas, sin perjuicio de lo previsto en el artículo 38 de la misma ley respeto de la indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización.
A los efectos del presente cálculo, el valor del suelo se estima por su renta potencial conforme las reglas de valoración establecidas en los artículos 7 y ss. del RVLS. El valor unitario del suelo por capitalización de las rentas de explotación que resulta para el tipo de cultivo considerado, se corrige al alza en función de los factores objetivos de localización contemplados en el artículo 17 RVLS, que en este caso alcanzan el valor máximo (2) por obvias razones de cercanías con el casco urbano de la ciudad de Pontevedra.
Tratándose además de un suelo urbanizable previsto en el planeamiento municipal a ejecutar por expropiación (bien sea en ejecución del planeamiento municipal o a través de un instrumento de ordenación del territorio, como está previsto en este caso) procede valorar la indemnización por impedir el ejercicio de la facultad de participar en la ejecución de una actuación de nueva urbanización prevista en el artículo 38.1 TRLSRU por concurrir los presupuestos establecidos en el citado artículo. Conforme a lo dispuesto en el apartado 2 del mismo artículo 38 TRLSRU, el valor de la indemnización por impedir el ejercicio de dicha facultad será el resultado de aplicar el mismo porcentaje que determine la legislación sobre ordenación territorial y urbanística para la participación de la comunidad en las plusvalías de conformidad con lo previsto en la letra b del apartado primero del artículo 18 del propio TRLSRU (10%) a la diferencia entre el valor del suelo en su situación de origen y el valor que le correspondería si estuviera rematada la actuación.
El valor unitario de expropiación así obtenido deberá ser incrementado en un 5% en concepto de Premio de afección de conformidad con lo establecido en el artículo 47 de la Ley de Expropiación Forzosa.
2.2.1 Valoración del suelo en situación básica de suelo urbanizado
En este caso se valorarán aquellos suelos de la actuación que se encuentren en esta situación básica, definida en el artículo 21.3 del TRLSRU (RDL 7/2015), correspondiéndose con terrenos clasificados por el PXOU de Pontevedra como Suelo Urbano Consolidado, correspondiente a distintas ordenanzas, así como con suelo de Núcleo Rural (suelo no urbanizable).
Los terrenos que se encuentran en esta situación básica se tasarán, según dispone el artículo 37 TRLSRU, considerándose como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, aplicándole a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático y de la cantidad resultante, en su caso , el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista, sin perjuicio de lo previsto en el artículo 38 de la misma ley respeto de la indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización.
El valor final obtenido deberá ser incrementado en un 5% en concepto de Premio de afección de conformidad con lo establecido en el artículo 47 de la Ley de Expropiación Forzosa.”.
18.- ¿En el supuesto de que no esté conforme con la valoración que la Xunta de Galicia otorgue a mi terreno y construcción, podré formular alguna reclamación aparte de las alegaciones?
Si, podrá acudir ante el Jurado de Expropiación de Galicia y, en el supuesto de que no esté conforme con la tasación que realice, podrá impugnarla ante los tribunales de justicia.
19.- ¿Cuenta Expropiación Rogada con técnicos que efectúen tasaciones?
Sí, Expropiación Rogada está formada por un equipo multidisciplinar, especializado en expropiaciones urbanísticas y que cuenta con abogados, tasadores y otros profesionales en la materia.
20.- ¿El PIA de San Mauro afectará a los derechos urbanísticos que disponía conforme al PXOU de Pontevedra?
Le afecta básicamente en qué su terreno está abocado a ser expropiado.
Aparte hay diferencias en el destino del suelo, ya que con el PIA se destina el 80 % de la edificabilidad residencial a viviendas sometidas a algún régimen de protección, lo que no ocurre en el planeamiento municipal en Pontevedra, cuestión que afectará al justiprecio que reciba.
21.- ¿A quién se considera titular en el proyecto de expropiación?
Salvo prueba en contrario, la Administración expropiante considerará propietario o titular a quien con este carácter conste en registros públicos que produzcan presunción de titularidad, que sólo puede ser destruida judicialmente, o, en su defecto, a quien aparezca con tal carácter en registro fiscales, o, finalmente, al que lo sea pública y notoriamente.
Por ello es importante que verifique que su parcela y construcción están correctamente identificadas en el Catastro y que están inscritas en el Registro de la Propiedad.
22.- Dado que aún no se ha aprobado inicialmente el proyecto de expropiación, ¿qué me aconsejan realizar en este momento?
Recopilar la documentación de propiedad de su terreno, vivienda, etc. y verificar que la misma está correctamente identificada en el Catastro y que está inscrita en el Registro de la Propiedad. En caso de necesitar ayuda para ello, se la ofrecemos sin compromiso desde Expropiación Rogada.
23.- ¿Existe la posibilidad de que el justiprecio se me abone en especie, a través de aprovechamiento urbanístico, en vez de en metálico?
Sí, existe esa posibilidad, pero queda a criterio y decisión del órgano expropiante, en este caso el IGVS, siendo discrecional del mismo aceptar o no que el justiprecio se le abone al propietario con edificabilidad en el ámbito.
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