Expropiaciones en el Barrio del Vinteún (Ourense): La Xunta aprueba inicialmente el PIA del Barrio del Vinteún, dónde se anuncia la expropiación de la mayoría de los terrenos a precio de suelo rural
Actualizado: 12 de junio de 2026
El proyecto urbanístico del Barrio del Vinteún, en Ourense, ya ha dado un paso importante en su tramitación. La Xunta de Galicia ha aprobado inicialmente el Proyecto de Interés Autonómico (PIA), con el objetivo de construir 1.435 viviendas. Para poder desarrollar esta actuación será necesario expropiar más de 13 hectáreas de terreno.
La aprobación inicial se publicó en el Diario Oficial de Galicia de 20 de marzo de 2026. Como ha ocurrido en otros proyectos similares en Vigo, Pontevedra, A Coruña o Santiago, la tramitación se está realizando por la vía de urgencia. Esto significa que los propietarios afectados solo tuvieron 15 días naturales para consultar el proyecto y presentar alegaciones.
Este momento es importante para las personas afectadas, porque el PIA es el instrumento que ordena la actuación y sirve de base para los siguientes trámites relacionados con la urbanización y la expropiación de los terrenos. Por eso conviene revisar bien la documentación, comprobar qué parcelas o construcciones están incluidas y preparar con tiempo la defensa de los derechos del propietario.
En Expropiación Rogada hemos actualizado la información sobre el PIA del Barrio del Vinteún para explicar, de forma clara, qué es este proyecto, qué zonas pueden verse afectadas, en qué fase se encuentra el procedimiento, cuáles serán los siguientes pasos y qué puede hacer cada propietario para proteger sus derechos y reclamar el mejor justiprecio posible.
Expropiación Rogada cuenta con un equipo de abogados, técnicos y profesionales especializados en expropiaciones, con más de 20 años de experiencia. Ayudamos a los afectados a revisar su situación, preparar alegaciones y defender una valoración justa frente a la Administración.
La información que se contiene a continuación se irá actualizando conforme avance la tramitación del procedimiento.
1.- ¿Cuál es el ámbito de actuación del proyecto del Barrio del Vinteún?
El ámbito de actuación abarca aproximadamente 134.345 m² y está situado al norte del núcleo urbano de la ciudad de Ourense, completando el barrio conocido como O Vinteún en el espacio existente entre la carretera N-525, la calle de O Vinteún y la zona industrial de Os Coíñas. El sector limita con el desarrollo existente de la ciudad al norte de la estación de tren.
2.- ¿Cuál es el principal objetivo de la urbanización de la zona del Barrio del Vinteún por parte de la Xunta de Galicia?
La construcción de viviendas, mayoritariamente de protección oficial y con un precio final limitado de venta. Están previstas 1.435 viviendas (1.154 de protección y 281 libres).
3.- ¿A través de qué instrumento urbanístico se está desarrollando la urbanización del Barrio del Vinteún?
A través de un Proyecto de Interés Autonómico (PIA).
4.- ¿Quién lo promueve, la Xunta de Galicia o el Ayuntamiento de Ourense?
La Xunta de Galicia. El organismo responsable es el Instituto Galego de Vivenda e Solo (IGVS).
5.- ¿Qué es un proyecto de interés autonómico (PIA)?
Es un proyecto urbanístico de intervención DIRECTA en la ordenación del territorio de Galicia que tiene por objeto actuaciones que por su incidencia las hagan portadoras de un interés supramunicipal cualificado.
En este caso, el interés viene determinado según la Xunta de Galicia por la necesidad de promover la construcción de viviendas protegidas.
6.- ¿Dónde se regula el Proyecto de Interés Autonómico (PIA)?
En diferente normativa, como la Ley 1/2021, de 8 de enero, de ordenación del territorio de Galicia o la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia.
Además, la Xunta de Galicia ha impulsado recientes modificaciones legislativas para agilizar la tramitación de estos proyectos, principalmente a través de las Leyes de medidas fiscales y administrativas de 2024 y 2025.
7.- ¿En qué fase procedimental se encuentra el PIA del Barrio del Vinteún?
Se aprobó inicialmente según se hizo constar en el Diario Oficial de Galicia de 20 de marzo de 2026. Su exposición pública para consulta y alegaciones duró únicamente 15 días naturales.
En la fase previa ambiental se han emitido algunos informes sectoriales al PIA (Instituto de Estudios del Territorio; Dirección Xeral de Patrimonio Cultural; Demarcación de Estradas do Estado en Galicia y Concello de Ourense); si bien antes de la aprobación definitiva del PIA son preceptivos otros informes como por ejemplo el de la Confederación Hidrográfica do Miño-Sil.
El PIA deberá aprobarse a futuro con carácter definitivo y los afectados podrán impugnar el acuerdo de aprobación definitiva, pudiendo asesorarse en Expropiación Rogada.
8.- ¿Dónde puedo consultar el PIA del Barrio del Vinteún?
En el siguiente enlace: PIA Vinteún.
No obstante, dado el volumen de documentación, ponemos a continuación a su disposición los documentos del proyecto que consideramos más relevantes:
- Memoria informativa, parte I, Información.
- Memoria justificativa, parte II, Justificación.
- Normas urbanísticas.
- Estudio económico.
- Memoria de viabilidad económica.
- Documento ambiental estratégico.
- Informe ambiental estratégico.
- Documento sobre modificación puntual del PXOU.
- Plano de información.
- Plano de ordenación.
9.- ¿Consta en el PIA alguna estimación del coste total de la actuación y del justiprecio e indemnización a los afectados?
A nivel económico el PIA, en resumen, plantea lo siguiente:
Se estima un coste total de la actuación de 15.815.842,00 €, dividido en cuatro capítulos:
- Coste de expropiaciones: 1.038.080,00 €
- Coste de obras de urbanización: 12.442.356,00 €
- Coste de conexión y refuerzo de sistemas generales: 976.157,00 €
- Costes honorarios técnicos y de gestión: 1.359.249,00 €
10.- ¿Existe alguna referencia en el PIA a las construcciones del ámbito y a la estructura de la propiedad del suelo?
Se contienen las siguientes referencias en la memoria informativa:
“5.2. USOS E EDIFICACIÓNS
Na actualidade, o interior do ámbito do PIA configúrase con parcelas privadas sen cultivo nin edificación, agás un pequeno conxunto de construcións localizado na súa banda norte. Este núcleo érguese xunto a un dos marxes do Camiño Real de Cudeiro Sur e, pola súa tipoloxía, semella ter desempeñado funcións agropecuarias combinadas cunha vivenda vinculada ao territorio.
A proposta de ordenación prevé conservar estas edificacións e integralas como equipamento público, co obxectivo de poñer en valor o patrimonio tradicional edificado e, ao mesmo tempo, dotar o ámbito dun elemento singular que poida, incluso, ofrecer servizos de apoio ao Camiño de Santiago.
Na contorna inmediata do PIA distínguense tres ámbitos edificados.
En primeiro lugar, ao oeste localízase unha mazá compacta de naves industriais en pleno funcionamento, limitadas pola rúa Monte Medulio e o Camiño Real de Cudeiro. Estas instalacións dispoñen de acceso rodado e servizos urbanos consolidados, albergando actividades de almacenaxe, loxística e pequenos talleres.
En segundo lugar, no sector norte, entre a estrada N-525, a ligazón coa N-120 e o Camiño Real de Cudeiro Sur, atópase o núcleo de Os Coiñas. Trátase dun conxunto de vivendas unifamiliares de clara factura rural —plantas baixas ou baixa máis unha planta alta, con cuberta a dúas augas— acompañado dunha edificación industrial illada. Conta con servizos básicos e figura como entidade de poboación no nomenclátor oficial de Galicia.
Por último, ao sur e ao oeste, o ámbito linda co barrio do Vinteún, estruturado arredor da rúa do Vinteún e da avenida de Santiago. É un tecido urbano consolidado que combina bloques plurifamiliares de catro a seis alturas, vivendas unifamiliares adosadas e baixos comerciais, configurando o auténtico borde urbano entre a cidade e o medio rural.
En síntese, o PIA dispón dun centro libre de edificacións de carácter puramente rural e carente de calquera tipo de urbanización, que facilita a implantación de zonas verdes, nova vivenda e equipamentos con escasa afección sobre estruturas existentes, e que delimítase como sector. A presenza da mazá industrial actúa de pantalla fronte á N-525 e deberá compatibilizarse cun tráfico residencial crecente, mentres que o núcleo de Os Coiñas esixe solucións de transición paisaxística e accesibilidade suave. A proposta de ordenación, ao completar a trama do Vinteún e integrar o patrimonio rural conservado, aspira a garantir unha correcta conexión entre os novos desenvolvementos, os usos produtivos e as preexistencias residenciais do contorno.»
11.- ¿Se contempla algún realojo en el ámbito?
No. El PIA señala lo siguiente:
“Non constan residentes no ámbito que poidan conlevar un dereito de realoxo”.
12.- Tras la aprobación del PIA, ¿Cuáles serán los siguientes trámites administrativos?
Una vez se apruebe definitivamente el PIA del Barrio del Vinteún se iniciará la tramitación y aprobación de los siguientes dos proyectos:
- Proyecto de urbanización.
- Proyecto de expropiación.
Además, con la aprobación del PIA quedarán sin efecto las determinaciones y la ficha del PXOM actual, por lo que se realizará una modificación puntual del mismo para adecuarlo al PIA.
13.- ¿La aprobación del PIA determina que el suelo y construcciones del ámbito serán inmediatamente expropiados?
No. El PIA es un instrumento de ordenación. Su aprobación definitiva no conlleva automáticamente ninguna expropiación, pero sí que es cierto que tras su aprobación se iniciarán de inmediato los expediente para la aprobación de los proyectos de urbanización y expropiación forzosa.
14.- ¿El procedimiento de expropiación forzosa será objeto de información pública?
Sí, al igual que el PIA, y por el plazo de UN MES.
La información pública se efectuará mediante la inserción de anuncios en el «Diario Oficial de Galicia» y en un periódico de los de mayor circulación de la provincia de Ourense.
Asimismo, las tasaciones se notificarán individualmente a aquellas personas que aparezcan como titulares de bienes o derechos en el expediente, mediante traslado literal de la correspondiente hoja de aprecio y de la propuesta de fijación de los criterios de valoración, para que puedan formular alegaciones en el plazo de un mes, a contar a partir de la fecha de notificación.
Asimismo, desde Expropiación Rogada daremos cuenta en nuestra página web de este trámite de información pública.
15.- ¿En qué forma valora la legislación estatal los terrenos? ¿Y las construcciones?
Según la legislación estatal, el suelo se valora en función de si el proyecto de expropiación lo considera RURAL o URBANIZADO. Las tasaciones difieren notablemente en función de esta calificación.
La valoración de las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones se tasarán en función de diversas circunstancias, como por ejemplo si se realizaron de forma legal y con licencia, su antigüedad, su conservación o su situación.
16.- ¿Se conocen ya los criterios que seguirá la Xunta de Galicia para expropiar los terrenos y las construcciones?
Del contenido del PIA se concluye que en el proyecto de expropiación se defenderá el carácter rural de la mayoría de los terrenos que serán objeto de expropiación.
En este sentido, el Estudio Económico señala:
“1.2 EXPROPIACIÓN
Valórase neste epígrafe tanto os custos de adquisición do solo como das indemnizacións dos bens existentes no ámbito do sector de solo urbanizable proposto no PIA. Nembargantes o custo de expropiación será determinado con precisión no correspondente Proxecto de Expropiación, tendo en conta unha análise detallada dos bens e dereitos afectados, reflexándose neste epígrafe una estimación en base a información dispoñible nesta fase de tramitación do PIA.
Realizado un estudo inicial da categorización do solo incluído no ámbito de expropiación, conclúese que debería valorarse como solo urbano industrial 3.277 m2 de superficie e o resto de solo incluído no sector considerouse na situación de solo rural, dada a súa situación actual, xa que efectivamente non cumpre os requisitos para ser considerados como urbanizados; e por tanto, conclúese que coa base legal existente atópanse ante unha situación básica de solo rural. Deste xeito, dos 123.591 m2 de superficie neta do sector (descontados os dominios públicos existentes) 120.314 m2 de superficie encontraríanse en situación básica de solo rural e 3.277 m2 de superficie en situación básica de solo urbanizado.»
17.- ¿En el supuesto de que no esté conforme con la valoración que la Xunta de Galicia otorgue a mi terreno y construcción, podré formular alguna reclamación aparte de las alegaciones?
Si, podrá acudir ante el Jurado de Expropiación de Galicia y, en el supuesto de que no esté conforme con la tasación que realice, podrá impugnarla ante los tribunales de justicia.
18.- ¿Cuenta Expropiación Rogada con técnicos que efectúen tasaciones?
Sí, Expropiación Rogada está formada por un equipo multidisciplinar, especializado en expropiaciones urbanísticas y que cuenta con abogados, tasadores y otros profesionales en la materia.
19.- ¿El PIA del barrio del Vinteún afectará a los derechos urbanísticos que disponía conforme al PXOU de Ourense?
Le afecta básicamente en qué su terreno está abocado a ser expropiado.
El PXOU de 1986 localizaba un polígono de suelo urbano y en el que la iniciativa para su transformación era privada y no pública. En términos similares el PXOM de 2003, que fue posteriormente anulado por sentencia judicial firme.
Aparte hay diferencias en el destino del suelo, ya que con el PIA se destina el 80 % de la edificabilidad residencial a viviendas sometidas a algún régimen de protección, lo que no ocurre en el planeamiento municipal en vigor, cuestión que afectará al justiprecio que reciba.
En concreto, el PIA señala lo siguiente:
“3. INCIDENCIA NO PLANEAMENTO MUNICIPAL VIXENTE
Tal e como detallouse no apartado anterior, o PIA prevé a modificación de varios aspectos do planeamento municipal vixente. A este respecto establecer que o planeamento en vigor en Ourense é o PXOM-1986, pero dende fai anos atópase en redacción un novo PXOM o cal está na actualidade en fase de aprobación definitiva (PXOM-AP). (…)
As determinacións do presente PIA respecto do ámbito son de aplicación directa:
-
- O novo sector de solo urbanizable (SUR) O Vinteún.
- Os solos urbanos consolidados (SUC) da rúa Vinteún.
- O solo urbano non consolidado (SUNC) POL-5.”
20.- ¿A quién se considera titular en el proyecto de expropiación?
Salvo prueba en contrario, la Administración expropiante considerará propietario o titular a quien con este carácter conste en registros públicos que produzcan presunción de titularidad, que sólo puede ser destruida judicialmente, o, en su defecto, a quien aparezca con tal carácter en registro fiscales, o, finalmente, al que lo sea pública y notoriamente.
Por ello es importante que verifique que su parcela y construcción están correctamente identificadas en el Catastro y que están inscritas en el Registro de la Propiedad.
21.- Dado que aún no se ha aprobado inicialmente el proyecto de expropiación, ¿qué me aconsejan realizar en este momento?
Recopilar la documentación de propiedad de su terreno, vivienda, etc. y verificar que la misma está correctamente identificada en el Catastro y que está inscrita en el Registro de la Propiedad. En caso de necesitar ayuda para ello, se la ofrecemos sin compromiso desde Expropiación Rogada.
22.- ¿Existe la posibilidad de que el justiprecio se me abone en especie, a través de aprovechamiento urbanístico, en vez de en metálico?
Sí, existe esa posibilidad, pero queda a criterio y decisión del órgano expropiante, en este caso el IGVS, siendo discrecional del mismo aceptar o no que el justiprecio se le abone al propietario con edificabilidad en el ámbito.
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