Expropiación en SUD-1 Mallou (Santiago de Compostela) – Próxima expropiación de 34,6 hectáreas para construir viviendas de protección oficial
Dentro de la Estrategia Gallega de Suelo Residencial que tiene en marcha la Xunta de Galicia, se está avanzando en los trámites para la adquisición en Santiago de Compostela de 34,6 hectáreas de terreno para la construcción de 3.460 viviendas.
Los datos que maneja la Xunta de Galicia a fecha actual para este proyecto son los siguientes:
- Localización: Santiago de Compostela. SUD-1 “Mallou”.
- Situación: Entre la Avenida de Asturias y las laderas de Mallou y Cancelas. Se trata de una de las áreas de expansión que conforman el Ensanche de Amio.
- Superficie: 346.000 m2.
- Número de viviendas estimado: 3.460 viviendas
- Sistema de obtención: Expropiación.
- Justiprecio: Se desconoce a fecha actual.
En Expropiación Rogada hemos preparado un artículo claro y práctico con toda la información clave: qué es el proyecto de interés autonómico de Mallou, qué zonas podrían verse afectadas, en qué fase está la tramitación, cuáles son los próximos pasos y cómo preparar alegaciones para proteger tus derechos y obtener tu justiprecio.
Expropiación Rogada está formada por un equipo de abogados, técnicos, etc., con más de 20 años de experiencia en el sector de las expropiaciones. Nos avala nuestra experiencia, dedicación y el éxito en diferentes procedimientos, en los que siempre hemos conseguido aumentar el justiprecio que le ofrecía la Administración al propietario.
La información que se contiene a continuación se irá actualizando conforme avance la tramitación del procedimiento.
1.- ¿Cuál es el principal objetivo de la urbanización de la zona de Mallou por parte de la Xunta de Galicia?
La construcción de viviendas, mayoritariamente de protección oficial y con un precio final limitado de venta.
En un estudio inicial están previstas 3.460 viviendas.
2.- ¿A través de qué instrumento urbanístico se está desarrollando la urbanización de la zona de Mallou?
A través de un Proyecto de Interés Autonómico (PIA).
3.- ¿Quién lo promueve, la Xunta de Galicia o el Ayuntamiento de Santiago de Compostela?
La Xunta de Galicia.
4.- ¿Qué es un proyecto de interés autonómico (PIA)?
Es un proyecto urbanístico de intervención DIRECTA en la ordenación del territorio de Galicia que tiene por objeto actuaciones que por su incidencia las hagan portadoras de un interés supramunicipal cualificado.
En este caso, el interés viene determinado por la necesidad de promover la construcción de viviendas protegidas.
5.- ¿Qué incluye el PIA de la zona de Mallou?
El PIA de la zona de Mallou incluye un ámbito de 346.000 m² de suelo y en el mismo se prevé que se puedan construir 3.460 viviendas, de las que muy probablemente el 80 por ciento serán protegidas.
6.- Tras la aprobación del PIA, ¿Cuáles serán los siguientes trámites administrativos?
Una vez se apruebe definitivamente el PIA de la zona de Mallou se iniciará la tramitación y aprobación de los siguientes dos proyectos:
- Proyecto de urbanización.
- Proyecto de expropiación.
Además, con la aprobación del PIA quedarán sin efecto las determinaciones y la ficha del PXOM actual, por lo que se realizará una modificación puntual del mismo para adecuarlo al PIA.
7.- ¿Dónde se regula el Proyecto de Interés Autonómico (PIA)?
En diferente normativa, pero principalmente en la Ley 1/2021, de 8 de enero, de ordenación del territorio de Galicia.
8.- ¿En qué fase procedimental se encuentra en la actualidad el PIA de la zona de Mallou?
En estos momentos se encuentra en fase de redacción el PIA.
La Xunta de Galicia declaró de interés autonómico este proyecto el 10 de abril de 2025, habiendo publicado su delimitación en el Diario Oficial de Galicia de 11 de junio de 2025. [Diario Oficial de Galicia]
9.- ¿Se someterá a información pública el PIA? ¿Se me notificarán los trámites de información pública?
Sí, por supuesto.
En un primer término podrá consultarse el documento ambiental del PIA, que se someterá a fase de CONSULTA PÚBLICA por plazo de 30 días hábiles, previo anuncio en el Diario Oficial de Galicia.
Posteriormente será obligatorio que el PIA de la zona de Mallou se someta a información pública por un plazo de UNO O DOS MESES (en función del tipo de evaluación ambiental que se determine finalmente) mediante anuncio que se publicará en el «Diario Oficial de Galicia», en el Boletín Oficial de la Provincia de A Coruña y en la sede electrónica de la Xunta de Galicia.
Aparte, la Xunta de Galicia tiene obligación de notificar este trámite de información pública de forma individual a todas las personas titulares catastrales de los terrenos afectados y en el domicilio que figure en la Gerencia Regional del Catastro.
10.- ¿Es obligatorio que figure alguna valoración económica de la obtención de los terrenos en el PIA?
No, no es obligatorio.
11.- ¿La consultora Expropiación Rogada informará del avance de los trámites del PIA y, en especial, de su exposición pública?
Sí. Desde Expropiación Rogada actualizaremos toda la información de este procedimiento conforme existan novedades. Se informará del trámite de información pública del PIA.
12.- ¿Podré formular alegaciones al PIA?
Por supuesto. Y desde Expropiación Rogada nos ponemos desde este momento a su disposición para lo que necesite.
13.- ¿Dónde podré consultar el PIA?
En la sede electrónica de la Xunta de Galicia. No obstante, también podrá hacerlo a través de la página web de Expropiación Rogada.
14.- ¿El PIA de la zona de Mallou afectará a los derechos urbanísticos que disponía conforme al PXOM de Santiago de Compostela?
Le afecta básicamente en qué su terreno está abocado a ser expropiado.
Aparte hay diferencias en el destino del suelo, ya que con el PIA se destina el 80 % de la edificabilidad residencial a viviendas sometidas a algún régimen de protección, lo que no ocurre en el planeamiento municipal en Santiago de Compostela.
La reserva máxima de viviendas sometidas a algún régimen de protección para el Ayuntamiento de Santiago de Compostela para el año 2025 se sitúa en el 11,03 %. Es decir, esta es la reserva de suelo que es obligatoria para el ayuntamiento según resolución del IGVS publicada en el Diario Oficial de Galicia el 9 de abril de 2025, muy por debajo del 80 % que determina el PIA. [Diario Oficial de Galicia]
Para tener un mayor alcance de todas estas consecuencias en su propiedad habrá que esperar a la exposición pública del PIA.
15.- ¿La aprobación del PIA determina que el suelo y construcciones del ámbito serán inmediatamente expropiados?
No. El PIA es un instrumento de ordenación. Su aprobación definitiva no conlleva automáticamente ninguna expropiación, pero sí que es cierto que tras su aprobación se iniciarán de inmediato los expediente para la aprobación de los proyectos de urbanización y expropiación forzosa.
16.- ¿El procedimiento de expropiación forzosa será objeto de información pública?
Sí, al igual que el PIA, y por el plazo de UN MES.
La información pública se efectuará mediante la inserción de anuncios en el «Diario Oficial de Galicia» y en un periódico de los de mayor circulación de la provincia de A Coruña.
Asimismo, las tasaciones se notificarán individualmente a aquellas personas que aparezcan como titulares de bienes o derechos en el expediente, mediante traslado literal de la correspondiente hoja de aprecio y de la propuesta de fijación de los criterios de valoración, para que puedan formular alegaciones en el plazo de un mes, a contar a partir de la fecha de notificación.
Asimismo, desde Expropiación Rogada daremos cuenta en nuestra página web de este trámite de información pública.
17.- ¿En qué forma valora la legislación estatal los terrenos? ¿Y las construcciones?
Según la legislación estatal, el suelo se valora en función de si el proyecto de expropiación lo considera RURAL o URBANIZADO. Las tasaciones difieren notablemente en función de esta calificación.
La valoración de las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones se tasarán en función de diversas circunstancias, como por ejemplo si se realizaron de forma legal y con licencia, su antigüedad, su conservación o su situación.
18.- ¿Se conocen ya los criterios que seguirá la Xunta de Galicia para expropiar los terrenos y las construcciones?
No, todavía no se conocen.
19.- ¿En el supuesto de que no esté conforme con la valoración que la Xunta de Galicia otorgue a mi terreno y construcción, podré formular alguna reclamación aparte de las alegaciones?
Si, podrá acudir ante el Jurado de Expropiación de Galicia y, en el supuesto de que no esté conforme con la tasación que realice, podrá impugnarla ante los tribunales de justicia.
20.- ¿Cuenta Expropiación Rogada con técnicos que efectúen tasaciones?
Sí, Expropiación Rogada está formada por un equipo multidisciplinar, especializado en expropiaciones urbanísticas y que cuenta con abogados, tasadores y otros profesionales en la materia.
21.- ¿A quién se considera titular en el proyecto de expropiación?
Salvo prueba en contrario, la Administración expropiante considerará propietario o titular a quien con este carácter conste en registros públicos que produzcan presunción de titularidad, que sólo puede ser destruida judicialmente, o, en su defecto, a quien aparezca con tal carácter en registro fiscales, o, finalmente, al que lo sea pública y notoriamente.
Por ello es importante que verifique que su parcela y construcción están correctamente identificadas en el Catastro y que están inscritas en el Registro de la Propiedad.
22.- Dado que aún no se ha aprobado inicialmente el PIA, ¿Qué me aconsejan realizar en este momento?
Recopilar la documentación de propiedad de su terreno, vivienda, etc. y verificar que la misma está correctamente identificada en el Catastro y que está inscrita en el Registro de la Propiedad. En caso de necesitar ayuda para ello, se la ofrecemos sin compromiso desde Expropiación Rogada.
23.- ¿Dispone Expropiación Rogada de información adicional sobre expropiaciones en el ayuntamiento de Santiago de Compostela?
Si, en el siguiente enlace puede consultar información de ámbitos sujetos a expropiación en Santiago de Compostela. [Análisis Santiago de Compostela]
Imagen de Antonio Hernández / El correo Gallego
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