Expropiación en SUD-1 Mallou (Santiago de Compostela): La Xunta reduce la expropiación a 2,7€/m2 y concede solo quince días naturales para alegaciones a los afectados
Actualizado: 29 abril de 2026
La Xunta de Galicia continúa avanzando en la urbanización del sector de Mallou en Santiago de Compostela, con el fin de promover la construcción de 3.600 viviendas y para lo que necesita expropiar 52 hectáreas de terreno.
El Diario Oficial de Galicia de 23 de abril de 2026 ha anunciado la aprobación inicial del PIA (Proyecto de Interés Autonómico) y, siguiendo lo ocurrido en otros supuestos semejantes como en Vigo o A Coruña, el proyecto se tramita por la vía de urgencia y se conceden solo 15 días naturales a los afectados para consulta del proyecto y alegaciones al mismo.
El ámbito de Mallou se localiza en Santiago de Compostela, en la Avenida de Asturias y las laderas de Mallou y Cancelas. Se trata de una de las áreas de expansión que conforman el Ensanche de Amio.
En Expropiación Rogada hemos preparado un artículo claro y práctico con toda la información clave: qué es el proyecto de interés autonómico de Mallou, qué zonas podrían verse afectadas, en qué fase está la tramitación, cuáles son los próximos pasos y cómo preparar alegaciones para proteger tus derechos y obtener tu justiprecio.
Expropiación Rogada está formada por un equipo de abogados, técnicos, etc., con más de 20 años de experiencia en el sector de las expropiaciones. Nos avala nuestra experiencia, dedicación y el éxito en diferentes procedimientos, en los que siempre hemos conseguido aumentar el justiprecio que le ofrecía la Administración al propietario.
La información que se contiene a continuación se irá actualizando conforme avance la tramitación del procedimiento.
1.- ¿Cuál es el principal objetivo de la urbanización de la zona de Mallou por parte de la Xunta de Galicia?
La construcción de viviendas, mayoritariamente de protección oficial y con un precio final limitado de venta.
Están previstas 3.609 viviendas.
2.- ¿A través de qué instrumento urbanístico se está desarrollando la urbanización de la zona de Mallou?
A través de un Proyecto de Interés Autonómico (PIA).
3.- ¿Quién lo promueve, la Xunta de Galicia o el Ayuntamiento de Santiago de Compostela?
La Xunta de Galicia. El organismo responsable es el Instituto Galego de Vivenda e Solo (IGVS).
4.- ¿Qué es un proyecto de interés autonómico (PIA)?
Es un proyecto urbanístico de intervención DIRECTA en la ordenación del territorio de Galicia que tiene por objeto actuaciones que por su incidencia las hagan portadoras de un interés supramunicipal cualificado.
En este caso, el interés viene determinado por la necesidad de promover la construcción de viviendas protegidas.
5.- ¿Dónde se regula el Proyecto de Interés Autonómico (PIA)?
En diferente normativa, pero principalmente en la Ley 1/2021, de 8 de enero, de ordenación del territorio de Galicia.
6.- ¿En qué fase procedimental se encuentra el PIA de Mallou?
Se ha aprobado inicialmente según se hace constar en el Diario Oficial de Galicia de 23 de abril de 2026. Su exposición pública para consulta y alegaciones es únicamente de 15 días naturales.
Se han emitido algunos informes sectoriales al PIA (Ayuntamiento de Santiago, Instituto de Estudios del Territorio y Dirección Xeral de Patrimonio Cultural); si bien antes de la aprobación definitiva son preceptivos otros informes como los de AENA, Aguas de Galicia o el organismo autonómico responsable de la gestión de la biomasa y defensa contra incendios forestales.
No obstante lo anterior, el PIA deberá aprobarse a futuro con carácter definitivo y los afectados podrán impugnar el acuerdo definitivo tanto a nivel administrativo como judicial, pudiendo asesorarse en Expropiación Rogada.
7.- ¿Cuál es la superficie total del PIA?
Señala lo siguiente la Memoria Justificativa del PIA en su parte II (Justificación):
“La superficie total del PIA asciende a 519.935 m2.
En resumen, el ámbito del PIA incorpora las siguientes bolsas de suelo:
- Suelo urbanizable del Sector SUD-1, después de su redelimitación ajustada. Superficie: 434 m2.
- Suelo urbanizable exterior y adscrito al SUD-1 destinado a sistema general de espacio libre PU-16. Superficie, después de su reajuste: 436 m2.
- Suelo urbanizable exterior y adscrito al SUD-1 destinado a sistema general de equipamiento Parque universitario de Poza EU-11. Superficie: 718 m2.
- Suelo urbanizable exterior y adscrito al SUD-1 destinado a sistema general de equipamiento Campus sur EU-2. Superficie: 712 m2.
- Porción del suelo adscrito al suelo urbanizable del Sector SUD-5, en la parte correspondiente al Eje Mallou-A Corveira que el PIA suprime. Superficie: 603 m2.
-
- Suelo urbano consolidado, constituido por ciertos terrenos colindantes al Sector SUD-1 necesarios para conformar conexiones exteriores o mejorar la relación entre las tramas. Superficie total: 032 m2.
- Suelo urbano de Mallou de Abajo (Identificado erróneamente en los planos de gestión del PGOM de Santiago como SUD-1). Superficie: 230 m2.
- Trozo del suelo urbano de Puerto del Medio, en la parte del Eje Mallou-A Corveira que el PIA altera. Superficie: 843 m2.
- Trozo de suelo urbano de la calle de As Cancelas. Superficie: 839 m2.
- Trozos de suelo urbano en calle Pequeña. Superficie: 075 m2.
- Cuarteirón de suelo urbano de Mallou de Arriba. Superficie: 045 m2.”
8.- ¿Dónde puedo consultar el PIA de Mallou?
En el este enlace: PIA de Mallou.
No obstante, ponemos a continuación a su disposición los documentos del proyecto que consideramos más relevantes:
- Memoria justificativa, parte I, Información.
- Memoria justificativa, parte II, Justificación.
- Relación de parcelas afectadas.
- Normativa urbanística.
- Estudio económico. Evaluación económica de la actuación.
- Estudio económico. Memoria de viabilidad económica.
- Estudio económico. Informe de sostenibilidad económica.
- Informe ambiental estratégico.
- Planos de información:
- Plano de ordenación.
9.- ¿Consta en el PIA alguna estimación del justiprecio e indemnización a los afectados?
Si, aunque no es vinculante porque el justiprecio y las indemnizaciones se calculan y fijan en el proyecto de expropiación, no en el PIA.
A nivel económico el PIA, en resumen, plantea lo siguiente:
Se estima un gasto total en la actuación de 45.194.546 €, dividido en cuatro capítulos:
- Coste de urbanización: 39.095.000€.
- Costes de gestión urbanística: 1.278.248€
- Costes de promoción: 447.387€
- Coste de expropiaciones: 4.373.911€
El capítulo de coste de expropiaciones se divide en tres partidas:
- Coste obtención de suelo rural: 1.262.256€
- Coste obtención de suelo urbano: 868.815€
- Indemnizaciones de construcciones: 2.242.920€
Los terrenos en situación de suelo rural son 468.903 m2, por lo que se estima un justiprecio de apenas 2,69€/m2 de suelo.
10.- ¿Existe alguna referencia en el PIA a las construcciones del ámbito?
Simplemente la siguiente, que se contiene en la memoria justificativa:
«2.11. EDIFICACIÓNS PREEXISTENTES
Dentro do ámbito do Sector SUD-1 existen 12 parcelas edificadas. Nove (9) delas semellan ser vivendas habitadas, outra semella ser un restaurante (sen actividade) e outras once (11) son construcións tipo galpón ou auxiliar.
Reflíctense no plano de información _04ACTUAL_02EDIF_02USOS.»
11.- ¿Se contempla en el PIA algún mecanismo de realojo de las personas que habitan las viviendas del ámbito?
No. Solo se hace una mención genérica a la normativa de aplicación en la materia.
12.- ¿Existe algún derecho legal de realojo y retorno para los afectados por la urbanización del ámbito?
Sí, y está regulado en el artículo 19 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
13.- ¿Puedo formular alegaciones al PIA?
Por supuesto. Y desde Expropiación Rogada nos ponemos desde este momento a su disposición para lo que necesite.
14.- Tras la aprobación del PIA, ¿cuáles serán los siguientes trámites administrativos?
Una vez se apruebe definitivamente el PIA de la zona de Mallou se iniciará la tramitación y aprobación de los siguientes dos proyectos:
- Proyecto de urbanización.
- Proyecto de expropiación.
Además, con la aprobación del PIA quedarán sin efecto las determinaciones y la ficha del PXOM actual, por lo que se realizará una modificación puntual del mismo para adecuarlo al PIA.
15.- ¿La aprobación del PIA determina que el suelo y construcciones del ámbito serán inmediatamente expropiados?
No. El PIA es un instrumento de ordenación. Su aprobación definitiva no conlleva automáticamente ninguna expropiación, pero sí que es cierto que tras su aprobación se iniciarán de inmediato los expediente para la aprobación de los proyectos de urbanización y expropiación forzosa.
16.- ¿El procedimiento de expropiación forzosa será objeto de información pública?
Sí, al igual que el PIA, y por el plazo de UN MES.
La información pública se efectuará mediante la inserción de anuncios en el «Diario Oficial de Galicia» y en un periódico de los de mayor circulación de la provincia de A Coruña.
Asimismo, las tasaciones se notificarán individualmente a aquellas personas que aparezcan como titulares de bienes o derechos en el expediente, mediante traslado literal de la correspondiente hoja de aprecio y de la propuesta de fijación de los criterios de valoración, para que puedan formular alegaciones en el plazo de un mes, a contar a partir de la fecha de notificación.
Asimismo, desde Expropiación Rogada daremos cuenta en nuestra página web de este trámite de información pública.
17.- ¿En qué forma valora la legislación estatal los terrenos? ¿Y las construcciones?
Según la legislación estatal, el suelo se valora en función de si el proyecto de expropiación lo considera RURAL o URBANIZADO. Las tasaciones difieren notablemente en función de esta calificación.
La valoración de las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones se tasarán en función de diversas circunstancias, como por ejemplo si se realizaron de forma legal y con licencia, su antigüedad, su conservación o su situación.
18.- ¿Se conocen ya los criterios que seguirá la Xunta de Galicia para expropiar los terrenos y las construcciones?
Del contenido del PIA se concluye que en el proyecto de expropiación se defenderá el carácter rural de 468.903 m2 del total de 519.935 m2 que serán objeto de expropiación.
19.- ¿En el supuesto de que no esté conforme con la valoración que la Xunta de Galicia otorgue a mi terreno y construcción, podré formular alguna reclamación aparte de las alegaciones?
Si, podrá acudir ante el Jurado de Expropiación de Galicia y, en el supuesto de que no esté conforme con la tasación que realice, podrá impugnarla ante los tribunales de justicia.
20.- ¿Cuenta Expropiación Rogada con técnicos que efectúen tasaciones?
Sí, Expropiación Rogada está formada por un equipo multidisciplinar, especializado en expropiaciones urbanísticas y que cuenta con abogados, tasadores y otros profesionales en la materia.
21.- ¿A quién se considera titular en el proyecto de expropiación?
Salvo prueba en contrario, la Administración expropiante considerará propietario o titular a quien con este carácter conste en registros públicos que produzcan presunción de titularidad, que sólo puede ser destruida judicialmente, o, en su defecto, a quien aparezca con tal carácter en registro fiscales, o, finalmente, al que lo sea pública y notoriamente.
Por ello es importante que verifique que su parcela y construcción están correctamente identificadas en el Catastro y que están inscritas en el Registro de la Propiedad.
22.- Dado que aún no se ha aprobado inicialmente el proyecto de expropiación, ¿qué me aconsejan realizar en este momento?
Recopilar la documentación de propiedad de su terreno, vivienda, etc. y verificar que la misma está correctamente identificada en el Catastro y que está inscrita en el Registro de la Propiedad. En caso de necesitar ayuda para ello, se la ofrecemos sin compromiso desde Expropiación Rogada.
23.-¿Dispone Expropiación Rogada de información adicional sobre expropiaciones en el ayuntamiento de Santiago de Compostela?
Si, en el siguiente enlace puede consultar información de ámbitos sujetos a expropiación en Santiago de Compostela. [Análisis Santiago de Compostela]
24.- ¿Existe la posibilidad de que el justiprecio se me abone en especie, a través de aprovechamiento urbanístico, en vez de en metálico?
Sí, existe esa posibilidad, pero queda a criterio y decisión del órgano expropiante, en este caso el IGVS, siendo discrecional del mismo aceptar o no que el justiprecio se le abone al propietario con edificabilidad en el ámbito.
Imagen de Antonio Hernández / El correo Gallego
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