Expropiaciones en el Barrio del Vinteún (Ourense)
EXPROPIACIÓN ROGADA se pone a disposición de los afectados por la urbanización del Barrio DEL vinteún, OURENSE (promovida por la Xunta de Galicia) para solventarles cualquier duda que puedan tener durante todo su desarrollo.
EXPROPIACIÓN ROGADA está formada por un equipo de abogados, técnicos, etc., con más de 20 años de experiencia en el sector de las expropiaciones. Nos avala nuestra experiencia, dedicación y el éxito en diferentes procedimientos, en los que siempre hemos conseguido aumentar el justiprecio que le ofrecía la Administración al propietario.
En este caso concreto nos referimos al sector de suelo urbanizable SU-1 “Escorial-Vinteún”, según el vigente Plan Xeral de Ordenación Urbana de Ourense de 1986.
Asimismo, queremos dar respuesta a continuación a algunas de las consultas que se nos están planteando al respecto.
La información que se contiene a continuación se irá actualizando conforme avance la tramitación del procedimiento.
1.- ¿Cuál es el principal objetivo de la urbanización del Barrio del Vinteún por parte de la Xunta de Galicia?
La construcción de viviendas, mayoritariamente de protección oficial (80%) y con un precio final limitado de venta.
En un estudio inicial están previstas 1.164 viviendas, con una superficie edificable de 116.380 m².
Asimismo, se prevén 6.033,23 m2 edificables de uso terciario.
2.- ¿A través de qué instrumento urbanístico se está desarrollando la urbanización de Barrio del Vinteún?
A través de un Proyecto de Interés Autonómico (PIA).
3.- ¿Quién lo promueve, la Xunta de Galicia o el Ayuntamiento de Ourense?
La Xunta de Galicia.
4.- ¿Qué es un proyecto de interés autonómico (PIA)?
Es un proyecto urbanístico de intervención DIRECTA en la ordenación del territorio de Galicia que tiene por objeto actuaciones que por su incidencia las hagan portadoras de un interés supramunicipal cualificado.
En este caso, el interés viene determinado por la necesidad de promover la construcción de viviendas protegidas.
5.- ¿Qué incluye el PIA del Barrio del Vinteún?
El PIA del Barrio del Vinteún incluye un ámbito de 133.046 m² de suelo y en el mismo se prevé que se puedan construir 1.164 viviendas, de las que el 80 por ciento serán protegidas.
6.- Tras la aprobación del PIA, ¿cuáles serán los siguientes trámites administrativos?
Una vez se apruebe definitivamente el PIA del Barrio del Vinteún se iniciará la tramitación y aprobación de los siguientes dos proyectos:
- Proyecto de urbanización.
- Proyecto de expropiación.
Además, con la aprobación del PIA quedarán sin efecto las determinaciones y la ficha del PXOU actual, por lo que se realizará una modificación puntual del mismo para adecuarlo al PIA. [Ver 1] [Ver 2]
7.- ¿Dónde se regula el Proyecto de Interés Autonómico (PIA)?
En diferente normativa, pero principalmente en la Ley 1/2021, de 8 de enero, de ordenación del territorio de Galicia.
8.- ¿En qué fase procedimental se encuentra ahora mismo el PIA del Barrio del Vinteún?
- La Xunta de Galicia declaró de interés autonómico este ámbito el 10 de abril de 2025.
- Posteriormente, la Xunta de Galicia aprobó la DELIMITACIÓN DEL ÁMBITO DE ACTUACIÓN. Consta publicado en el Diario Oficial de Galicia nº 98 de 23 de mayo de 2025. [Diario Oficial de Galicia]
- Y en tercer lugar, el 21 de agosto de 2025, ha comenzado la tramitación ambiental del PIA.
9.- ¿Se puede consultar el documento ambiental? ¿En qué fase está actualmente?
En estos momentos el documento ambiental está en fase de CONSULTA PÚBLICA por plazo de 30 días hábiles.
El plazo para consulta y formulación de alegaciones ambientales finaliza el próximo 2 de octubre de 2025.
El enlace para consultar la documentación es el siguiente: [Enlace].
10.- La documentación del borrador ambiental es muy voluminosa, ¿podrían facilitarme algunos documentos básicos?
Sí. A continuación, le facilitamos
- Memoria informativa y justificativa, parte 1. [Ver]
- Memoria informativa y justificativa, parte 2. [Ver]
- Planos de situación. [Ver 2] [Ver 2]
- Plano de ordenación (orientativo e inicial). [Ver]
11.- ¿Existe alguna referencia en el documento ambiental a los terrenos y construcciones del ámbito? ¿Y al entorno?
Si, entre otras la siguiente:
«5.2. USOS E EDIFICACIÓNS
Na actualidade, o interior do ámbito do PIA configúrase con parcelas privadas sen cultivo nin edificación, agás un pequeno conxunto de construcións localizado na súa banda norte. Este núcleo érguese xunto a un dos marxes do Camiño Real de Cudeiro Sur e, pola súa tipoloxía, semella ter desempeñado funcións agropecuarias combinadas cunha vivenda vinculada ao territorio.
A proposta de ordenación prevé conservar estas edificacións e integralas como equipamento público, co obxectivo de poñer en valor o patrimonio tradicional edificado e, ao mesmo tempo, dotar o ámbito dun elemento singular que poida, incluso, ofrecer servizos de apoio ao Camiño de Santiago.
Na contorna inmediata do PIA distínguense tres ámbitos edificados. En primeiro lugar, ao oeste localízase unha mazá compacta de naves industriais en pleno funcionamento, limitadas pola rúa Monte Medulio e o Camiño Real de Cudeiro. Estas instalacións dispoñen de acceso rodado e servizos urbanos consolidados, albergando actividades de almacenaxe, loxística e pequenos talleres.
En segundo lugar, no sector norte, entre a estrada N-525, a ligazón coa N-120 e o Camiño Real de Cudeiro Sur, atópase o núcleo de Os Coiñas. Trátase dun conxunto de vivendas unifamiliares de clara factura rural —plantas baixas ou baixa máis unha planta alta, con cuberta a dúas augas— acompañado dunha edificación industrial illada. Conta con servizos básicos e figura como entidade de poboación no nomenclátor oficial de Galicia.
Por último, ao sur e ao oeste, o ámbito linda co barrio do Vinteún, estruturado arredor da rúa do Vinteún e da avenida de Santiago. É un tecido urbano consolidado que combina bloques plurifamiliares de catro a seis alturas, vivendas unifamiliares adosadas e baixos comerciais, configurando o auténtico borde urbano entre a cidade e o medio rural.
En síntese, o PIA dispón dun centro libre de edificacións de carácter puramente rural e carente de calquera tipo de urbanización, que facilita a implantación de zonas verdes, nova vivenda e equipamentos con escasa afección sobre estruturas existentes, e que delimítase como SU-1. A presenza da mazá industrial actúa de pantalla fronte á N-525 e deberá compatibilizarse cun tráfico residencial crecente, mentres que o núcleo de Os Coiñas esixe solucións de transición paisaxística e accesibilidade suave. A proposta de ordenación, ao completar a trama do Vinteún e integrar o patrimonio rural conservado, aspira a garantir unha correcta conexión entre os novos desenvolvementos, os usos produtivos e as preexistencias residenciais do contorno.»
12.- ¿Y figura alguna valoración económica de los terrenos?
No, ninguna. [Estudo Económica] [Memoria de Viabilidade Económica]
13.- Una vez finalizada la fase ambiental, ¿el PIA del Barrio del Vinteún será objeto de exposición pública? ¿Cuándo y durante cuánto tiempo?
Sí, el PIA del Barrio del Vinteún es obligatorio que se someta a información pública por un plazo de UNO O DOS MESES (en función del tipo de evaluación ambiental que se determine finalmente) mediante anuncio que se publicará en el «Diario Oficial de Galicia», en el Boletín Oficial de la Provincia de Ourense y en la sede electrónica de la Xunta de Galicia.
Aparte, la Xunta de Galicia tiene obligación de notificar este trámite de información pública de forma individual a todas las personas titulares catastrales de los terrenos afectados y en el domicilio que figure en la Gerencia Regional del Catastro.
14.- ¿La consultora Expropiación Rogada informará del avance de los trámites del PIA y, en especial, de su exposición pública?
Sí. Desde Expropiación Rogada actualizaremos toda la información de este procedimiento conforme existan novedades. Se informará del trámite de información pública del PIA.
15.- ¿Podré formular alegaciones al PIA?
Por supuesto. Y desde Expropiación Rogada nos ponemos desde este momento a su disposición para lo que necesite.
16.- ¿Dónde podré consultar el PIA?
En la sede electrónica de la Xunta de Galicia. No obstante, también podrá hacerlo a través de la página web de Expropiación Rogada.
17.- ¿El PIA del Vinteún afecta a los derechos urbanísticos que disponía conforme al PXOM de Ourense?
Le afecta básicamente en qué su terreno está abocado a ser expropiado.
El PXOU de 1986 localizaba un polígono de suelo urbano y en el que la iniciativa para su transformación era privada y no pública. En términos similares el PXOM de 2003, que fue posteriormente anulado por sentencia judicial firme.
Aparte hay diferencias en el destino del suelo, ya que con el PIA se destina el 80 % de la edificabilidad residencial a viviendas sometidas a algún régimen de protección, lo que no ocurre en el planeamiento municipal en vigor.
18.- ¿La aprobación del PIA determina que el suelo y construcciones del ámbito serán inmediatamente expropiados?
- El PIA es un instrumento de ordenación. Su aprobación definitiva no conlleva ninguna expropiación, pero sí que es cierto que tras su aprobación se iniciarán de inmediato los expediente para la aprobación de los proyectos de urbanización y expropiación forzosa.
19.- ¿El procedimiento de expropiación forzosa será objeto de información pública?
Sí, al igual que el PIA, y por el plazo de UN MES.
La información pública se efectuará mediante la inserción de anuncios en el «Diario Oficial de Galicia» y en un periódico de los de mayor circulación de la provincia de Ourense.
Asimismo, las tasaciones se notificarán individualmente a aquellas personas que aparezcan como titulares de bienes o derechos en el expediente, mediante traslado literal de la correspondiente hoja de aprecio y de la propuesta de fijación de los criterios de valoración, para que puedan formular alegaciones en el plazo de un mes, a contar a partir de la fecha de notificación.
Asimismo, desde EXPROPIACIÓN ROGADA daremos cuenta en nuestra página web de este trámite de información pública.
20.- ¿En qué forma valora la legislación estatal los terrenos? ¿Y las construcciones?
Según la legislación estatal, el suelo se valora en función de si el proyecto de expropiación lo considera RURAL o URBANIZADO. Las tasaciones difieren notablemente en función de esta calificación.
La valoración de las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones se tasarán en función de diversas circunstancias, como por ejemplo si se realizaron de forma legal y con licencia, su antigüedad, su conservación o su situación.
21.- ¿Se conocen ya los criterios que seguirá la Xunta de Galicia para expropiar los terrenos y las construcciones?
No, todavía no se conocen.
22.- ¿En el supuesto de que no esté conforme con la valoración que la Xunta de Galicia otorgue a mi terreno y construcción, podré formular alguna reclamación aparte de las alegaciones?
Si, podrá acudir ante el Jurado de Expropiación de Galicia y, en el supuesto de que no esté conforme con la tasación que realice, podrá impugnarla ante los tribunales de justicia.
23.- ¿Cuenta Expropiación Rogada con técnicos que efectúen tasaciones?
Sí, Expropiación Rogada está formada por un equipo multidisciplinar, especializado en expropiaciones urbanísticas y que cuenta con abogados, tasadores y otros profesionales en la materia.
24.- ¿A quién se considera titular en el proyecto de expropiación?
Salvo prueba en contrario, la Administración expropiante considerará propietario o titular a quien con este carácter conste en registros públicos que produzcan presunción de titularidad, que sólo puede ser destruida judicialmente, o, en su defecto, a quien aparezca con tal carácter en registro fiscales, o, finalmente, al que lo sea pública y notoriamente.
Por ello es importante que verifique que su parcela y construcción están correctamente identificadas en el Catastro y que están inscritas en el Registro de la Propiedad.
25.- Dado que aún no se ha aprobado inicialmente el PIA, ¿qué me aconsejan realizar en este momento?
Recopilar la documentación de propiedad de su terreno, vivienda, etc. y verificar que la misma está correctamente identificada en el Catastro y que está inscrita en el Registro de la Propiedad. En caso de necesitar ayuda para ello, se la ofrecemos sin compromiso desde Expropiación Rogada.
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